贝壳三季度净收入 178 亿元，「一体三翼」战略开拓「住得好」新可能
11 月 8 日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布 2023 年第三季度财务业绩。随着一系列优化政策密集落地，市场情绪得以改善。7 月以来，贝壳积极推进「一体三翼」战略，向一站式新居住服务新阶段迈进的同时，稳健经营能力得到持续验证。
贝壳第三季度总交易额（GTV）为 6,552 亿元（人民币，下同），前三季度累计 GTV 同比增长 23%。Q3 净收入为 178 亿元，同比增长 1.2%，超出业绩指引上线。毛利率进一步上升至 27.4%，净利润达 11.7 亿元，同比增长 63.4%，经调整后净利润同比提升 14.4% 至 21.59 亿元。
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：「人们从关注『买到房子』的时代，回归到了关注『住』这件事本身上，我们也要从以『交易』为核心进化到『怎么让大家住得更好』上，而后者是一片蓝海。为此我们升级企业战略到『一体三翼』，这是我们成为一站式新居住服务平台的重要一步。基于我们在行业深耕所积累的禀赋，我们期待与行业内更多的伙伴做连接，在快速增长的过程中提升对行业的深度理解，不断迭代服务能力，并与行业所有参与者建立持久的和谐生态。我们将始终以『让行业变好』为核心驱动力，致力于提升行业标准，更努力地满足消费者对服务与品质的需求，推动居住行业的品质提升。」
贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：「随着我们的『一体三翼』业务增长策略积极推进，第三季度我们实现了稳健的业绩表现，盈利韧性进一步凸显。贝壳平衡规模、效率和财务安全的能力在过去几年的市场波动中被有效验证，实现了业务、盈利能力和现金的不断增长。展望未来，我们也将在财务管理上保持审慎，持续提升资本配置效率，优先投入于能够带来业务关键产出和价值的领域，也将同时与股东共享发展的红利。」
持续迭代基础设施支持高效运营，推动科学化管理能力提升
从全国市场总体来看，由于今年市场运行节奏相比往年差异较大，三季度市场磨底盘整。8 月底以来，多地出台了「认房不认贷」、下调首付比例、下调房贷利率、放松限购等政策，带动二手房成交量逐步恢复，高线城市环比修复更为明显。
得益于贝壳在房产交易服务业务中长期以来的运营提效措施，第三季度贝壳存量房业务 GTV 达到 4,390 亿元，即使在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌 2.2%，存量房前三季度 GTV 同比增长 28%。三季度存量房业务收入取得超预期表现，达到了 63 亿元，存量房贡献利润率在三季度保持在 48.7% 的高位，同比提升了 2.6 个百分点，环比提升了 3.1 个百分点，显示出贝壳在精简成本结构下出色的盈利能力。
新房市场当下处在风险持续出清过程中，城市间需求表现分化。贝壳在把控风险底线的前提下采取积极的渠道合作战略。贝壳希望与开发商建立新型伙伴关系，在因城施策的基础上加强精细化运营管理，通过对客户更前端深度的理解，与开发商共同创造增量价值，实现未来居住体验的跃迁。
三季度贝壳新房 GTV 为 1,921 亿元，同比收缩幅度小于市场，新房前三季度 GTV 同比增长 13%。三季度新房业务收入为 59 亿元，新房贡献利润率在收入下降的情况下仍同比微增至 25.1%，经营韧性得到充分展现。三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比稳定在 46%，开发商预付佣的「快佣」项目占比也保持在 54% 的高位。
在 ACN（经纪人合作网络）基础上，贝壳持续链接行业优质产能，推动业务敏捷高效发展。三季度末，贝壳活跃门店数量为 40,903 家，同比增长 3.0%，活跃经纪人数量为 399,048 人，同比增长 7.1%。随着人店规模的扩大，贝壳将适时调整经营导向、调动平台能力，通过成立店东自治委员会等助力店东发展，共同推动人、物、服务的更高标准落地。
聚焦一站式新居住服务品质供给，新业务成长势能进一步显现
比起以「买到房」为目标的上一个阶段，「住得好」逐步成为市场共识，品质为先的趋势正在形成，「人的体验」成为消费者关注的核心。因此，整装、租赁乃至更优质的居住产品供给都将给市场带来新的发展机遇，「一站式新居住服务平台」正在成为满足居住消费需求的重要力量。
贝壳家装家居业务保持在发展快车道，并且具备不与房产交易服务业务趋势挂钩的极强自发生长势能。三季度，家装家居业务合同额达到 33 亿元，同比增长 65.6%。随着竣工交付和收入确认节奏加快，业务净收入取得 72.1% 的同比增幅，达到 32 亿元，环比也增长 21%。三季度家装家居业务贡献利润率保持在 29.1%。
在城市层面，随着家装家居业务产品设计、组货等基础能力的搭建夯实，领跑城市的经营正循环不断推进。在第三季度，上海有两个月收入超过 1 亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到 50% 以上。北京、上海、杭州等 10 城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有 7 个。
租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中「省心租」的在管房源量从去年同期的 5 万套提升至 16 万套，入住率达到 95.9%。11 月 7 日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启「公积金直付房租」模式，再次降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。
由于租赁住房管理运营业务规模的增长，报告期内贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长 202.7% 至 24 亿元。整体看，三季度非房产交易服务业务的收入同比增长 112%，占比进一步提升至超 30%，对比去年同期该占比为 15%。
基于坚实的现金储备和稳健的财务管理，贝壳通过积极的股票回购和分红传递公司高效的资本配置与给予投资者回报的决心和能力。仅 9 月单月贝壳的股票回购总金额就超 1.3 亿美元，自 2022 年 9 月回购项目启动以来截至今年 9 月末，贝壳累计回购的股票数量已占 2022 年公司回购项目启动前已发行总股本的约 3.91%。同时，贝壳已于近期完成了总额约为 2 亿美元的特别分红。
「房地产市场供求关系发生重大变化」，我国房地产市场迎来一个全新的时代。消费者期盼更美好的居住，而行业品质服务供给不足，这个矛盾是贝壳「下一个十年」的思维原点。未来，贝壳将围绕居住相关的核心命题，沿着「一体三翼」道路持续思考、探索，为助力消费者安居、服务者乐业而不断努力，以饱满的信心、稳健的姿态「翻越第二座山」。
